관리지역 세분화가 되면 어떤 변화가 생기는가?

당진군청 담당자의 말에 따르면 당진군에서 추진하고 있는 계획관리지역 비율이 기타 시군에 비해서 월등히 높다고 한다.
약 70%가까이를 계획관리지역으로 배정했다고 한다. 군의 자체 결정에 의해 세분화가 고시되는 것이 아니고, 도 승인을 거쳐야 하기 때문에 현재 공람중인 내용을 100% 신뢰하기는 어렵다고 한다.
고양시는 결정고시된 관리지역에서 계획관리 지역 편입비율이 약 45%를 차지하고 파주시는 3차 공람 공고안을 기준으로 약 48%, 가평군은 최초 공람 공고안을 기준으로 약 59%를 차지하고 있다.
산업도시화 되어가고 있는 당진군이고, 농림지역 비중이 높은 것을 감안한다면, 70% 정도면 허용치라고 보여 지지만 결과가 어떨지는 지켜봐야 할 것이다.
관리지역 세분화 이후에 왜 지가의 차이가 발생하는가? 관리지역 세분화가 가격에 영향을 미치지 않는다면 굳이 관심을 가지고 관리지역 세분화를 검토해볼 필요가 없을 것이다. 

①건폐율의 차이에서 가격차가 발생한다.
보전과 생산관리지역은 20%까지만 허용하는데 반하여 계획관리지역은 40%까지 허용하고 있다.
바닥면적 400평의 건축물이 필요할 때 계획관리지역에선 1,000평의 토지가 필요하지만, 보전과 생산관리지역에선 2,000평의 토지가 필요해진다.
이런 결과는 전용허가 관련 비용에서도 막대한 비용 차이를 발생시키게 되는 것이다. 1,000평을 전용하는 비용과 2,000평을 전용하는 차이는 표면적으로 두배 차이가 난다.
당연히 지가에 영향을 미칠 수 밖에 없는 결과이다. 평수에 따라 다른 토목공사 관련 비용까지 고려한다면 확연한 차이를 느낄 수 있다.

②용적률의 차이에서 가격차가 발생한다.
보전과 생산관리지역은 50%까지 건축물을 허용하는 데 반해 계획관리지역은 80%까지 허용하고 있다.
동일한 부지 1000평에 2층이상의 건축물을 지을 경우를 가정해 보자. 보전과 생산관리 지역은 연면적 500평까지 지을 수 있지만, 계획관리지역은 연면적 800평까지 지을 수 있다. 토지를 집약적으로 이용해서 최대한 건축면적을 확보해야 하는 건축물을 지을 경우에는 당연히 용적률이 높은 토지가 가격도 그만큼 비싸다.

③건축할 수 있는 건축물의 차이에서 가격차가 발생한다.
단독주택은 세용도지역 모두에서 건축할 수 있다. 아파트를 제외한 공동주택은 보전관리지역에선 허용되지 않는다. 근린생활시설의 설치 범위는 계획관리지역이 가장 넓다. 숙박시설에 대해선 시군구조례에서 허용되어야겠지만, 계획관리지역에선 숙박시설의 건축을 허용하고 있다.
공장신축 가능여부도 가격에 민감한 요소이다. 보전관리지역은 원칙적으로 공장이 허용되지 않는다. 생산관리지역도 원칙적으로 공장이 허용되지 않지만 도정공장, 식품공장과 읍·면지역에 건축하는 제재업공장 중 일부만을 허용하고 있다. 반면에 계획관리지역은 환경에 저촉되는 경우를 제외하고는 폭넓게 공장 건축이 허용되고 있다.
2종지구단위계획은 좀 전문적인 용어인데, 보전 생산관리 지역에선 지구단위계획이 허용되지 않는다. 대규모 개발지에선 지가를 결정짓는 결정적 요인이다.
관리지역 세분화고시 전까지는 기존의 관리지역 법규를 적용받게 된다. 그래서 각종 건축인허가신청이 봇물을 이루게 되는데, 토지의 가치를 높이기 위한 자구책이랄 수 있다.
관리지역 세분화로 인한 지가 변동이 큰 만큼, 투자시 반드시 체크해야할 대목이다.