<연재> - 한국부동산 공인중개사 김지우

4. 절대!! 증여하지 말아야할 부동산

증여를 통한 부동산 세테크 방안이 많이 제시되고 있다. 자녀에게 미리 증여하면 증여 후 가치 상승분에 대해선 추가로 증여세가 과세되지 않고, 증여세 계산시 시가와 기준시가 차액만큼은 절세 효과가 있으며, 증여후 10년이 지나 상속이 개시되면, 상속재산에 포함되지 않는다. 부부간의 증여공제가 3억(6억상향조정)까지 가능하고, 현시가 증여가 가능하기 때문에, 가파른 가격상승을 일으킨 부동산을 부부간 증여를 통해 취득원가를 현시가 수준으로 높여, 차후 양도세를 절세할 수 있는 방법등이 있다. 그러나 모든 부동산 증여가 효과적인 것은 아니다. 증여 때문에 양도세를 과중하게 물어야 하는 경우도 있다.

-20년이상 보유하고 있는 전, 답, 과수원, 임야, 목장용지
2006년 12월 31일까지 20년 이상 보유한 토지에 대해선 부재지주토지(비사업용토지)라 하더라도, 2009년 12월 31일까지 양도할 경우 장기보유특별공제와 기본세율 적용을 받을 수 있지만, 현시점 증여를 할 경우 60% 단일 과세 적용을 받게 된다.
- 증여후 5년이내 처분해야할 부동산
특수관계자(배우자 제외)로부터 자산을 증여받은 후 그 자산을 증여일로부터 5년(2006년 12월 31일 까지는 3년)이내에 양도하는 경우에는 그 자산을 당초 증여자가 직접 양도한 것으로 보게 된다. 또한 배우자로부터 증여받은 후 5년이내 양도하는 경우에는 취득가액을 주증자의 취득시 가액이 아닌 증여자인 배우자의 취득당시 가액으로 하여 증여받은자(수증자)에게 양도소득세를 관세한다. 이 경우 기납부한 증여세는 기타 필요경비로만 공제되므로 주의가 필요하다.
- 수용이 예상되는 부동산
개발이슈가 많다 보니 이런 실수를 하는 경우가 많다. 증여받고 1년이내 수용되면 50%, 2년이내 수용되는 경우 40%의 높은 양도세율이 적용된다. 장기보유특별공제 혜택도 사라지게 된다.
- 8년이상 직접 농사지은 농지
농지소재지에서 거주하면서 직접 농사를 짓는 농지를 양도하는 경우 양도세액을 1억원까지 감면해준다. 이때 재촌자경 기간이 8년이상이어야 하는데, 이러한 요건을 갖춘 부동산을 증여하게 된다면 과거에 증여자가 농사지은 기간은 합산되지 않고 증여등기접수일부터 새로 8년을 계산하게 된다. 상속과 대비해 불리한 규정이므로 주의가 필요하다.
- 가격하락이 예상되는 부동산
이런 경우가 많지 않지만, 상권이 축소되거나 하면서 개별공시지가가 하향 조정 될 수 있다. 따라서 개별공시지가 하락조정전에 증여를 하게 되면 불필요한 증여세를 부담하게 되는 것이다.