5.부동산 재테크는 세테크

 이제 부동산을 사기만 하면 돈을 벌었던 그런 시대는 지났다.    부동산 실거래가 신고제도가 정착 되고, 비사업용토지(부재지주토지)에 대한 양도소득세 60% 중과가 실시됨으로 해서, 양도소득세와 같은 부동산 세금 문제는 투자시 가장 중점을 두고 체크해 보아야 하는 사항이 되었다. .

 가능한 절세 방안을 모색하여 소기의 투자가 성공을 거둘 수 있도록 노력하여야 한다.

 예를들어 서울에 사는 김모씨가 당진에 투자한 1억짜리 토지가 8년정도 지난 현재 운좋게도 2억원 가량으로 상승되었다고 치자, 하지만 양도세 중과 대상이기 때문에 양도차익 1억에 대해 6천만원은 세금으로 납부하여야한다. 똑같은 상황에서 자경을 하며 당진사는 이모씨는 양도세액을 감면 받기 때문에 세금을 한푼도 안내도 되는 상황이 만들어진다. 똑같이 사서 똑같이 팔아도 결과는 이렇게 큰 차이가 나는 것이다.

 다음의 몇가지는 필히 알아야 부동산 투자를 한다고 할 것이다.

- 8년이상 재촌 자경한 농지는 양도세액 전액 감면 대상이다. (단 5년간 1억한도)

- 3년이상 재촌 자경한 농지를 매도하고, 기존 농지 면적의 1/2이상, 금액의 1/3이상의 농지 대토를 할 경우 마찬가지로 5년간 1억 한도로 양도세액을 감면 받을 수 있다.

- 2006년 12월 31일까지 20년 이상보유한 부재지주 토지는 2009년 12월 31일까지 매도 할 경우 중과대상에서 제외되게 된다. 물론 장기보유 특별공제 혜택도 30% 받을 수 있다.

- 부재지주 토지를 면할 수 있는 방법은 해당지역에 2년이상 거주하고 매도하면 된다. 부재지주가 10억정도의 양도차익이 예상되는 토지를 보유한 경우 해당지역으로 이전하는 것만으로도 년봉 1억이상은 보장되는 셈이다.

- 상속받은 토지도 꼼꼼히 체크해야 한다.

“도시지역에 있는 농지를 상속 받은 경우 상속일로부터 5년 이내에 처분한다면 비사업용토지로 보지 않으며, 또한 2005년 12월 31일 이전에 상속 받은 농지를 2009년 12월 31일까지 처분하는 경우도 비사업용토지로 보지 않는다.한편 아버지가 8년 이상 농촌에 살면서 농사를 지은 농지를 상속 받아 자녀가 처분하는 경우는 처분시기에 관계없이 양도소득세를 감면 받을 수 있었으나, 2005년부터는 시행령이 개정돼 자녀가 농사를 짓지 않는 경우에는 상속일로부터 3년 이내에 처분해야만 양도소득세를 감면 받을 수 있고 2006년 2월 9일 이전에 상속 받은 경우는 2008년 12월 31일 까지 처분해야 세금을 감면 받을 수 있도록 개정됐으므로 처분시기를 놓쳐 막대한 손해를 보지 않도록 주의해야 한다.”

- 부부간 증여 공제가 6억으로 상향조정 되었다. 5년이상 보유할 계획이라면, 증여한번 해봄직하다. 몇년전에 산 2억짜리 토지가 현시세 6억정도 된다면 취등록세는 부담하더라도, 4억정도의 양도차익에 대해선 절세가 가능한 결과가 되는 것이다.