<연재8>  한국보동산 공인중개사 '김 진 우'

개발 예정지엔 어김없이 기획부동산의 작품이 있다. 지적도를 들여다보면 수없이 쪼개놓은 것을 볼 수 있는데, 이러한 것들이 기획부동산의 대표작품들이다.

당진도 예외는 아니었고, 송산산업단지를 지정 할 때도 기획부동산에서 매각한 토지 때문에 차질을 빚고 있다는 뉴스가 매스컴을 뜨겁게 달구기도 했었다. 지금은 기획부동산의 폐해가 많이 알려져서 피해를 보는 사람이 있을까 싶지만, 아직도 신문1면을 장식하고 있는 기획부동산의 광고를 볼 때, 부동산을 전혀 모르고 이런 광고를 접했다면 아마 나도 혹하지 않았을까 하는 생각이 들 정도이다.

기획부동산을 통해서 돈을 많이 번 사람도 있다고 한다. 텔레마케터의 전화를 받고, 위치를 파악해서 현지로 내려가서, 현지부동산을 통해 인근 토지를 매입하면 기획부동산이 가격을 많이 올려놓아 자연스럽게 땅값이 올랐다고 한다. 기획부동산이 움직이는 곳은, 분명 개발이슈가 있는 곳이라는 것은 확실한 사실이기 때문에 참 좋은 방법이었다고 생각된다.

기획부동산의 문제점.

나쁜놈이라 욕할 것이 아니라 그 문제점을 파악해 피해를 보지 않는 것이 현명한 처사이다

- 3000만원에서 5000만원 정도의 소액투자자를 유인하고 있지만 구조적으로 가격이 쌀수 없는 문제점이 있다. 투자의 제1원칙은 저렴하게 매수하는 것인데, 비싸게 매입하는 것은 투자의 첫 단추를 잘못 꾀는 격이다. 신문의 1면을 장식하는 광고, 수십명의 텔레마케터, 서울 강남의 대규모 사무실, 결국 수익 창출의 기업이 손해를 보고 팔리는 없는 법, 아무리 저렴해 보일지라도 그런 유지비용은 이미 토지대에 포함되어 있는 것이다.

- 각종 개발 호재가 마치 그 땅에 이루어질 것만 같이 광고를 한다. 하지만 꼼꼼히 들여다 보면, 그러한 개발 호재가 과연 매각하는 토지와 연관이 있긴 있는 건지 의심이 간다. 10분거리라고 하는데, 당진에선 서산까지 갈수 있는 거리이다.

만약 그 토지가 개발이 된다하여도 수용될 가능성이 높다. 그냥 상업용지로 만들어 주거나 하지는 않기 때문이다. 기획부동산을 통해 매입한 토지는 사실 수용되는 것이 유일한 해결책이기도 하다.

- 현혹시키는 광고 문구를 조심해야한다.

이런광고를 본적도 있다. (용도지역- 농림지역 : 향후개발이 용이.) 부동산 중개업에 종사를 하고 있지만 농림지역이 개발이 용이하다는 것은 들어 본적이 없다. 물론 그린벨트보다야 낫겠지만.....

-이것 하나는 명심하자. 정말 좋은 물건은 소문날까 두려워 감출 수 밖에 없다는 것을......

정말 좋은 투자 물건은 소문나기 전에 귀신같이 채어가는 것이 부동산 시장이다. 신문에 대문짝 만하게 광고하는건 이미 좋은건 아니라는 반증이다.

-법무사 변호사가 책임등기를 해주니까 믿어보라고 한다. 이건 참 아이러니한 얘기이다. 어떻게 보면 상당한 신뢰를 보이는 듯하지만, 부동산을 매입하면 당연히 내 앞으로 등기가 나는 것이 당연한 것 아닌가? 그것이 광고할 부분이라는 것은 이미 신뢰를 잃어버린 것과 같은 의미이다.

- 이건 반드시 알아야 한다.

기획부동산은 중개부동산이 아니고, 부동산을 매도하는 매도자라는 것이다. 기획부동산을 통한 매입은 단지 매도와 매수의 관계일 뿐이라는 것이다. 공인중개사를 통한 매수처럼 중개책임을 물을 수 있는 부분이 없다는 것이다. 쉽게 말해 기획부동산은 팔고나면 땡인것이다.

-기획부동산의 가장 큰 문제점은 팔고 싶어도 팔수가 없다는 것이다. 기획부동산이 매도자라는 것을 생각해 보면, 비싸게 팔았다는 것은 문제가 되지 않는다. 비싸게 팔 재주가 있었기 때문인 것이다. 투자는 손해를 보는 경우도 있어서 가끔 손절매라는 것을 해야 되기도 하는데, 기획부동산에서 매입한 토지는 이 손절매조차 불가하게 만들었다는 것이다. 전부다 그런 것은 아니지만 팔고 싶을 때 못판다는 것은 가장 최악의 결과를 만들어 버리는 것이다.

기획부동산한테 현혹되지 않는 방법!

신문에 광고를 한다고 해서 다 기획부동산이고 다 잘못된 것은 아니다. 내 스스로 선별하는 능력을 키워야 한다.

첫째 주변부동산을 통해 시세를 파악하라

둘째 관공서를 두려워하지 말고 개발이 가능한지 물어보라, 그래도 관공서가 두려우면 근처 건축, 토목 설계사무소에 문의하면 잘 가르쳐 준다.

이것만 해보면 기획부동산을 통해 손해 볼일은 없을 것이다.